Ana sayfa Yargı Kararları YHGK 9.2.2011 E.2010/3-645 – K.2011/53

YHGK 9.2.2011 E.2010/3-645 – K.2011/53

162
0

– Kira Tesbit Davasında İlkeler (Hak Ve Nasafet İlkesi – Endeks Uygulaması)
– Kiracının Korunması (6570 Sayılı Kanun)

6570 Sa.Ka.2-3

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; yeni dönem kira parasının
endeks uygulanmak suretiyle mi, yoksa hak ve nesafet ilkesi gereğince mi tespit edilmesi
gerektiği noktasındadır.

Anayasa Mahkemesinin, 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin
26.3.1963 gün ve 3/67 sayılı kararı ile, amacı kiracıyı korumak olan 6570 sayılı Yasanın
kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi esas itibarıyla benimsenmiştir.

Bu nedenle, Kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, kira parasının, hak ve nesafete uygun olarak
ekonomi esaslarına göre, “ sınırlı artış ” öngörülmüştür.

Bir önceki döneme ait kira bedeli hak ve nesafet ilkesine uygun olarak belirlenip, temyiz
incelemesinden de geçerek kesinleştiğinden eldeki davaya konu sonraki dönem kira
bedelinin endeks uygulanmak suretiyle belirlenmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön
bulunmamaktadır.

DAVA ve KARAR:

Taraflar arasındaki “kira tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;

Fatih 2. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 25.12.2008 gün ve
2005/747 E. – 2008/1528 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından
istenilmesi üzerine,

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.3.2009 gün ve 2009/3019-5540 sayılı ilamı;

(“…Davada 1.1.2005 tarihinden itibaren aylık kiranın 2180.- YTL. olarak tespitine karar
verilmesi talep ve dava edilmiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddi ile aylık kiranın endeks tatbiki suretiyle
1176.- YTL. olarak tespitine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi, 1.8.1998 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta
olup, tespiti istenilen dönem 1.1.2005 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Bu
durumda, hak ve nesafet esaslarına göre aylık kiranın tespiti cihetine gidilecektir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve
nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm
delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı,
bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli,
böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu,
çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira
parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun
emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya
verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate
alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri
amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Öyle ise mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, yapılacak yargılama
neticesinde, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler
ile eksik kira tayini bozmayı gerektirmiştir.”) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri
çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği
anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir.

Davacı, 1.1.2005 tarihinde başlayan bir yıllık dönem için aylık kira parasının 2.180,00.-
TL. olarak tespitini talep etmiştir.

Davalılar vekili, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemenin “endeks uygulamasına göre 2005 yılı aylık kira parasının 1.176,00.- TL. olarak
tespitine” dair verdiği karar yukarıda gösterilen nedenle bozulmuş, mahkemece önceki
kararda direnilmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dosya kapsamına göre, somut
olayda yeni dönem kira parasının endeks uygulanmak suretiyle mi, yoksa hak ve nesafet
ilkesi gereğince mi tespit edilmesi gerektiği noktasındadır.

Hemen belirtilmelidir ki; Anayasa Mahkemesinin, 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3. maddelerinin
iptaline ilişkin 26.3.1963 gün ve 3/67 sayılı kararı ile, amacı kiracıyı korumak olan
6570 sayılı Yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi esas itibarıyla
benimsenmiştir.

Bu nedenledir ki, kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 gün ve 2/4
sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, kira parasının, hak ve nesafete uygun
olarak ekonomi esaslarına göre, “sınırlı artışı” öngörülmüştür.

Uygulamada; şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı ispat edilmedikçe, kira
sözleşmesinde taraflarca olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasının, yasa
gereği yenilenen ilk üç yıl (dönem) Türkiye İstatistik Kurumunca Yayınlanan Toptan Eşya
Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansıyan bölümü oranında artırımı esas alınarak
bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan kira
parası olduğu ilke olarak kabul edilmekte ve ona göre uygulama yapılmaktadır.

Öte yandan, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibarıyla, yukarıda sözü edilen
sürelerden öncesine dayanması halinde, kiralananın serbest koşullarda getirebileceği kira
parası esas alınıp, hakim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir
edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu`nun 19.11.2003 gün ve 2003/3-701 E. – 2003/696 K.
sayılı ilamı)

Ne var ki, somut olayda bu ilkenin uygulanması mümkün değildir.

Zira; dosyaya ibraz edilen 16.10.1998 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 3 yıl süreli
olup, aylık kira bedelleri 1.8.1998 – 31.12.1999 dönemi için aylık 200,00.- TL., 2000
yılı için aylık 360,00.- TL., 2001 yılı için aylık 648,00.- TL. olarak belirlenmiş ve
daha sonra da bir önceki dönem için açılan kira tespiti davası sonucunda mahkemece,
1.1.2004 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedeli 1.090,00.- TL. olarak
belirlenmiş ve verilen bu karar temyiz incelemesinden de geçerek kesinleşmiştir.

Hal böyle olunca, eldeki davada mahkemece 1.1.2005 tarihinden başlayan yeni dönem için
kira parası bir önceki dönem için belirlenen miktara endeks uygulanmak suretiyle
belirlenmiştir.

Şu durumda, bir önceki döneme ait kira bedeli hak ve nesafet ilkesine uygun olarak
belirlenip, temyiz incelemesinden de geçerek kesinleştiğinden eldeki davaya konu sonraki
dönem kira bedelinin endeks uygulanmak suretiyle belirlenmesinde usul ve yasaya aykırı
bir yön bulunmamaktadır.

Bu nedenle direnme kararı onanmalıdır.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile ONANMASINA, oyçokluğu ile karar
verildi.

Y.H.G.K. 9.2.2011 E.2010/3-645 – K.2011/53

Önceki makaleYHGK 22.12.2010 E.2010/9-749 – K.2010/674
Sonraki makaleY5CD 25.2.2011 E.2011/486 – K.2011/1385

BİR CEVAP BIRAK

Please enter your comment!
Please enter your name here

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.