– Kira Tesbiti (Emsal Araştırması-Net Brüt Ayrımı – Katma Değer Vergisi)
1. Kira bedeli için Emsal ve rayicin tesbitinde; kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle o civarıda ve aynı nitelikte kabul edilebilecek ve tesbiti istenen döneme yakın tarihte yapılmış kira sözleşmeleri esas alınarak mukayese yapılmalıdır.
Bunun için taraflara emsal sözleşmeleri ibraz etmeleri için süre verilmeli (bilirkişiler re’sen de emsal bulabilir), benzer yerler dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de durularak dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak hak ve nesafete uygun bir kiraya hükmedilmelidir.
2. Yargıtay yerleşmiş uygulamalarına göre stopaj ve fon giderleri hariç “net” kira parasına hükmedilemez. Mahkemece bu husus gözönünde bulundurulmaksızın “net” kiraya hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
Kira parasının içinde katma Değer Vergisininde bulunduğu gözönünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken, kira parasından ayrı olarak Katma Değer Vergisinin de tesbitine karar verilmesi doğru değildir.
DAVA ve KARAR:
Dava dilekçesinde kira parasının 1.9.2006 gününden başlayarak aylık, net 10.844.- YTL. olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının net 7.425.- YTL. + KDV. tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ KARARI:
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davada, 1.9.2006 tarihinden başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının tesbiti istenilmiştir.
Mahkemece, hak ve nesafet uygulanmasına göre net 7.425.- YTL. + KDV. kira parasına hükmedilmiştir.
Kira parasının tesbiti çin mahkemece bilirkişi incelemesi yapılması yerinde ise de, dayanılan bilirkişi raporu hüküm kurmayı yeterli değildir. Zira, bilirkişiler incelenen emsallerin dava konusuna nazaran çok daha küçük alanlı olduğunu, fikir edinildiğini belirterek soyut ve genel ifadelerle taşınmazın yeniden ve boş olarak getirebileceği kira parasını bildirmişlerdir.
Emsal ve rayicin tesbitinde; kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle o civarıda ve aynı nitelikte kabul edilebilecek ve tesbiti istenen döneme yakın tarihte yapılmış kira sözleşmeleri esas alınarak mukayese yapılmalıdır.
O halde; mahkemece, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına uygun rapor alınmalıdır. Bunun için taraflara emsal sözleşmeleri ibraz etmeleri için süre verilmeli (bilirkişiler re’sen de emsal bulabilir), benzer yerler dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de durularak dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak hak ve nesafete uygun bir kiraya hükmedilmelidir.
Bundan ayrı olarak, Yargıtay yerleşmiş uygulamalarına göre stopaj ve fon giderleri hariç “net” kira parasına hükmedilemez. Mahkemece bu husus gözönünde bulundurulmaksızın “net” kiraya hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
Ayrıca; Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1-f, 8/1-h ve 10/f. maddesine göre kira geliri elde eden bir kısım kiralayanların Katma Değer Vergisi mükellefi olmaları ve elde ettikleri kira gelirini bir bölümünü Katma Değer Vergisi mükellefi olarak vergi dairelerine ödemeleri vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur. Bu nedenle kira parasının içinde katma Değer Vergisininde bulunduğu gözönünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken, kira parasından ayrı olarak Katma Değer Vergisinin de tesbitine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, oybirliği ile karar verildi.
