6570 Sa.Ka.11 – 818 Sa.Ka.248,257
Çevredeki taşınmazların kira paraları daha düşük olsa da, makul süre kirası saptanırken taşınmazın taraflar arasındaki sözleşmedeki aynı koşullar ve kira bedeli ile yeniden ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin araştırılması gerekir.
Taşınmazın daha düşük bedelle daha kısa sürede kiraya verilmesi doğal olmakla birlikte bu durum sözleşmeye uygun olmayıp süresinden önce tahliye sebebiyle davacı kiralayanların uğramış oldukları zararı karşılamaktan uzaktır.
Bu durumda mahkemece, sözleşmedeki aylık kira bedeli üzerinden taşınmazın yeniden ne kadar sürede kiraya verilebileceği konusu araştırılıp gerekirse yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
DAVA ve KARAR:
Mahalli Mahkemesinden verilmiş bulunan kira alacağı davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacılar-davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine, belli günde davacılar vekili ve davalı vekili geldi. Hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ KARARI:
Uyuşmazlık, 193.500.- TL. kira alacağının tahsiline ilişkindir.
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 17.500.- TL. kira alacağının tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm, davacılar vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin tüm ve davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davacı vekilinin kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda 1.11.2006 başlangıç tarihli sözleşme ile aylık 16.125.- TL. bedelle kiracı olduğunu, 20.11.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kiralananı 2.1.2008 tarihinde tahliye edeceğini bildirdiğini, müvekkillerinin ise cevabı ihtarnameleri ile sözleşme süresinin beş yıl olup sona erdirilebilmesi için sözleşme gereği sözleşme bitiminden bir ay önce yazılı bildirimde bulunulması gerektiğini belirttiklerini, buna rağmen kiralananın 2.1.2008 tarihinde tahliye edildiğini, halen de yeniden kiraya verilemediğini, bu durumda davalının sözleşme süresinden önce tahliye etmesi nedeniyle tüm zararlardan sorumlu olacağını belirterek, 1.1.2008 tarihinden itibaren bir yıllık kira bedeli 193.500.- TL.`nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davacıların talebinin haksız ve fahiş olduğunu, sözleşmeden kaynaklanan tazminat taleplerinin zamanaşımına uğradığını, henüz doğmamış kira bedellerinin istendiğini, oysa bu durumda istenebilecek kira parasının makul süre kirası olup bu konuda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğini, davanın kabulüne karar verilmesi halinde davacılara kira sözleşmesi ile verilen 15.000.- TL. güvence parasının mahsubunu talep ettiklerini, davacının yüksek kira bedelleri istemesi nedeniyle taşınmazın yeniden kiraya verilememesinde davalının bir kusurunun bulunmadığını, davacıların zararın artmasına kendi eylemleri ile sebebiyet verdiklerini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.11.2006 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Sözleşmenin özel şartlar bölümü 9. maddesinde kira kontratının beş yıllık olup sözleşmenin sona ermesinden bir ay önce tarafların yazılı olarak ihtarda bulunmaması halinde sözleşmenin bir yıl daha uzamış ve yenilenmiş sayılacağı kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.
Söz konusu düzenleme ile davalı kiracıya kira süresinin sona ermesinden önce sözleşmeyi feshetme ve kiralananı tahliye etme yetkisi tanınmasına karşın davalı kiracı 20.11.2007 keşide ve 27.11.2007 tebliğ tarihli ihtarname ile kiralananı 2.1.2008 tarihinde tahliye edeceğini davacılara bildirmiş ve belirtilen tarihte tutanakla kiralananı kiralayanlara teslim etmiştir.
Davalı kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır.
Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.
Mahkemece taşınmazın ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği konusunda yaptırılan bilirkişi incelemesinde bilirkişiler 13.7.2009 tarihli raporlarında kiralananın bulunduğu bölgede taşınmazların emsal kiralarının 6.700.- TL. civarında olduğunu, emsal kiralar dikkate alınmadan talepte bulunulduğunu, davacıların da gazete ilanları ile en son aylık 6.600.- TL. bedelle taşınmazı kiralamak istediklerini belirterek, aylık 6.500.- TL. kira bedeli ile taşınmazın iki aylık sürede yeniden kiraya verilebileceği konusunda görüş bildirmişlerdir.
Taraflar arasında görülen kira tespit davası ile aylık kira parası mahkeme kararı ile 1.11.2007 tarihinden itibaren 16.125.- TL. olarak tespit edilmiştir. Çevredeki taşınmazların kira paraları daha düşük olsa da yukarda açıklandığı üzere makul süre kirası saptanırken taşınmazın taraflar arasındaki sözleşmedeki aynı koşullar ve kira bedeli ile yeniden ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin araştırılması gerekir.
Taşınmazın daha düşük bedelle daha kısa sürede kiraya verilmesi doğal olmakla birlikte bu durum sözleşmeye uygun olmayıp süresinden önce tahliye sebebiyle davacı kiralayanların uğramış oldukları zararı karşılamaktan uzaktır.
Bu durumda mahkemece aylık 16.125.- TL. kira bedeli üzerinden taşınmazın yeniden ne kadar sürede kiraya verilebileceği konusu araştırılıp gerekirse yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarda BOZULMASINA, oybirliği ile karar verildi.
