Yargıtay önalım davalarında rayiç bedel belirleme tarihine açıklık getirdi
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren yasal değişiklik sonrasında, önalım bedelinin tespitinde esas alınacak rayiç değer tarihini netleştirmiştir.
Önalım hakkında rayiç bedel esası ve TMK 734 maddesindeki yeni düzenleme
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 734. maddesinin ikinci fıkrasında köklü bir değişiklik yapılmıştır. Bu düzenleme ile önalım bedeli, artık tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden değil, hakim tarafından belirlenecek olan rayiç bedel üzerinden hesaplanacaktır. Ayrıca önalım hakkı sahibinin, belirlenen bu rayiç bedel ile tapu giderlerini nemalandırılmak üzere mahkemece verilen kesin süre içinde nakden yatırması zorunlu hale getirilmiştir. Bu yükümlülük yerine getirilmediği takdirde payın tesciline karar verilemeyecektir.
Mülkiyet hakkının korunması ve taraflar arasındaki adil denge
Yargıtay, rayiç değer tarihini belirlerken Anayasa’nın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkını ve devletin bu hakka yönelik pozitif yükümlülüklerini esas almıştır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı önalım davalarında, tarafların menfaatlerinin dengelenmesi gerekmektedir. Önalım hakkı sahibi davacının edimi ile davalı alıcının edimi arasında kurulacak adil denge, bir tarafın haksız zenginleşmesini ve diğer tarafın haksız fakirleşmesini önlemeyi amaçlamaktadır.
Rayiç değerin belirlenmesinde esas alınacak tarihler
7571 sayılı Kanun’un rayiç değerin hangi tarih esas alınarak belirleneceği konusunda açık bir hüküm içermemesi üzerine Yargıtay, hukukun genel prensipleri uyarınca şu kriterleri belirlemiştir:
- 25.12.2025 tarihinden sonra açılacak davalarda: Rayiç değerin belirlenmesinde dava tarihi esas alınacaktır.
- Bu tarihten önce açılmış ve derdest olan davalarda: Rayiç değerin belirlenmesinde yasal değişikliğin yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihi esas alınacaktır.
Bozma kararı ve mahkemelerce izlenecek usul
İnceleme konusu olayda, ilk derece mahkemesi eski hükümler uyarınca satış bedelini esas alarak karar vermiştir. Ancak Yargıtay, yasal değişikliğin derdest davalara da uygulanacağına dair geçici madde hükmünü hatırlatarak kararı bozmuştur. Bozma ilamı doğrultusunda mahkemelerce izlenmesi gereken usul şu şekildedir:
Mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi
Tarafların delilleri toplanarak, taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değeri tespit edilmelidir.
Bedel farkının depo edilmesi ve nemalandırma
Tespit edilen rayiç bedel, daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla ise, bakiye miktarın nemalandırılmak üzere davacıya verilen kesin süre içinde mahkeme veznesine depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
