Yargıtay Kararıyla Ruhsatsız Yapılarda Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin Geçersizliği
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, ruhsatsız veya kaçak yapılarda bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmelerinin hukuken geçersiz olduğuna ve bu tür sözleşmelere dayalı tapu iptali, tescil veya tazminat taleplerinin ifa olanağının bulunmadığına hükmederek imar mevzuatının önemini vurgulamıştır.
Davanın Konusu ve İddialar
Dava, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ikinci kademede ise tazminat talebine ilişkindir. Davacılar vekili, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre bazı bağımsız bölümlerin arsa sahibine ait olacağının kararlaştırıldığını, bu bölümlerin daha sonra müvekkillerine satış vaadi sözleşmeleri ile vaat edildiğini belirtmiştir. Ancak, inşaatın tamamlanmasına rağmen kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulamadığını, taşınmazların müvekkillerince kullanıldığını ancak ruhsatsızlık nedeniyle çalışma ruhsatı alamadıklarını ve davalıların muvazaalı işlemlerle tahliye etmeye çalıştıklarını iddia etmiştir. Davacılar, bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescilini, olmazsa rayiç bedel üzerinden tazminat talep etmişlerdir.
Yargılama Süreci ve Mahkeme Kararları
Yargılama devam ederken davacılar haklarını temlik alan …’e devretmiş ve temlik alan vekili tapu iptali ve tescil talebinden feragat ederek davanın alacak davası olarak sürdürülmesini istemiştir. İlk derece mahkemesi, davalı şirket yönünden davanın açılmamış sayılmasına, diğer davalılar yönünden ise alacak talebinin kabulü ile 200.000,00 TL tazminata hükmetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, davalı … hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine, diğer davalılar için farklı miktarlarda tazminat ödenmesine karar vermiştir. Ancak bu karar da temyiz edilmiştir.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi: İmar Mevzuatı ve Sözleşmelerin Geçerliliği
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, dosya kapsamındaki yapı ruhsatının iptal edildiğini ve binanın riskli yapı olarak tespit edilerek yıkıldığını belirlemiştir. İmar Kanunu’nun emredici hükümlerinin kamu düzeni ile ilgili olduğunu ve ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların yıkılmasının zorunlu olduğunu vurgulamıştır. Yargıtay, bu tür yerlerde yaratılan ekonomik değerlerin korunamayacağını ve hukuken olmayan bağımsız bölümlerin satışının söz konusu olamayacağını ifade etmiştir.
İçtihat Birleştirme Kararının Kapsamı
Yargıtay, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının yalnızca imar mevzuatına uygun inşa edilmiş ancak henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğini açıklamıştır.
Ruhsatsız Yapılarda Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Satış Vaadi
Yargıtay, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda belirli bir miktar arsa payı devri vaat edilmişse bunun geçerli olabileceğini, ancak imar mevzuatına aykırı, kaçak ve yıkılması zorunlu bir binada münhasıran bağımsız bölüm vaadinde bulunulmuşsa tescilin olanaksız olduğunu belirtmiştir. Kaçak yapıda bağımsız bölüme özgülenecek arsa payından da söz edilemeyeceğinden bu tür sözleşmelerin ifa olanağının bulunmadığına dikkat çekmiştir.
Yargıtay Kararı ve Sonuç
Somut uyuşmazlıkta, bahsi geçen satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olmadığına, çünkü taşınmaz üzerindeki yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığına, arsa paylarının belirlenmediğine, sözleşmeye konu yapının ruhsatsız olduğuna ve sürecin sonunda binanın yıkıldığına hükmetmiştir. Ruhsatsız (kaçak) yapılar hukuken yıkılması gereken binalardan olduğundan, hukuken olmayan bağımsız bölümlerin satışı da söz konusu olamaz. Bu nedenle mahkemece geçersiz sözleşmelerde uygulanması gereken ilkeler gözetilerek tazminat miktarının belirlenmesi gerekirken yapılan hatanın düzeltilmesi için hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bu karar, gayrimenkul hukukunda taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği açısından imar mevzuatına uyumun ve kat irtifakı/kat mülkiyetinin önemini bir kez daha ortaya koymaktadır. Özellikle ruhsatsız veya kaçak yapılarda yapılan sözleşmelerin hukuki sonuçları konusunda ciddi riskler barındırdığını göstermektedir.
