Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan Temerrüt Nedeniyle Tahliye Kararı: Yan Giderler de Kira Borcu Sayıldı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira sözleşmesinde açıkça belirtilen elektrik, su ve ortak gider gibi yan giderlerin ödenmemesinin de kira borcunun ödenmemesi gibi temerrüt sebebi oluşturarak tahliyeye yol açacağına hükmederek, yerel mahkemenin direnme kararını bozdu.
Tahliye Talepli İcra Takibi ve Yan Giderler Uyuşmazlığı
Alacaklı (kiraya veren), kiracının kira sözleşmesi uyarınca Şubat-Haziran 2022 dönemi arasındaki kira bedellerini ve elektrik, su, ortak gider gibi yan giderleri ödememesi üzerine tahliye talepli ilamsız icra takibi başlattı. Takipte toplam 314.437,46 TL alacak talep edildi. Borçlu (kiracı), ödeme emrine itiraz etmeyerek 30 günlük süre içinde sadece 172.000,00 TL kira borcunu ödediğini, ancak yan giderler konusunda mutabakat olmadığını savunarak tahliye talebinin reddini istedi.
İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi Kararları
İlk Derece Mahkemesi, borçlunun kira borcunu süresinde ödemesi nedeniyle temerrüt şartının gerçekleşmediğini ve yan giderler konusunda mutabakat sağlanmadığı için tahliyeye karar verilemeyeceğini belirterek tahliye istemini reddetti. Alacaklının istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesi de, borçlunun kira borcunu ödediğini ve diğer iddiaların dar yetkili icra mahkemesinde incelenemeyeceğini belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetti.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin Bozma Kararı
Alacaklı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesindeki “Elektrik ve su bedellerinin ödenmemesi durumu, kira bedellerinin ödenmemesindeki gibi ayrıca fesih ve tahliye nedenidir.” ve ortak giderlere ilişkin benzer hükümlerin önemine dikkat çekti. Borçlunun ödeme emrine itiraz etmemesiyle yan gider borcunun ve miktarının kesinleştiğini belirten Daire, Türk Borçlar Kanunu’nun 314 ve 315. maddeleri uyarınca kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesinin hukuki sonucunun aynı olduğunu vurguladı. Bu nedenle, yan giderler ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiği ve tahliye isteminin kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle yerel mahkeme kararını bozdu.
İlk Derece Mahkemesi’nin Direnme Kararı
İlk Derece Mahkemesi, Yargıtay’ın bozma kararına direnerek, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269/a maddesinin açıkça “kira borcunun” ödenmemesi hâlinde tahliyeye imkân verdiğini belirtti. Mahkeme, TBK’nın 315. maddesinde yan giderlerin de fesih sebebi sayılmasına rağmen, İİK’da bu konuda açık bir düzenleme bulunmadığını ve yan giderlerin ancak genel mahkemelerde tartışılabileceğini savundu. Sözleşmede hüküm bulunsa dahi, mutabakat sağlanamayan yan giderler nedeniyle İİK 269/a kapsamında tahliye kararı verilemeyeceği gerekçesiyle önceki kararında direndi.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Nihai Kararı: Direnme Kararı Bozuldu
Direnme kararı üzerine dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na geldi. Kurul, İİK’nın 269 ve TBK’nın 315. maddelerindeki düzenlemeleri değerlendirdi. TBK 315. maddenin sadece kira bedelinin değil, yan giderlerin ödenmemesini de sözleşmeyi fesih sebebi olarak öngördüğüne dikkat çekti. İcra ve İflas Kanunu’nun 269/1. maddesine göre kiraya verenin, takip talebinde kira bedeliyle birlikte yan giderlerin de tahsilini isteyebileceği ve bunun örnek 13 ödeme emrinde ihtar edilebileceği vurgulandı.
Yan Giderler de Temerrüt Sebebidir
Genel Kurul, somut olayda borçlunun ödeme emrine yasal sürede itiraz etmeyerek yan gider borcunun ve miktarının kesinleştiğini belirtti. Kira sözleşmesinde elektrik, su ve ortak gider katılım paylarının kiracı tarafından ödeneceğinin açıkça düzenlendiği ve bunların ödenmemesinin kira bedelleri gibi fesih ve tahliye nedeni sayıldığı göz önüne alındı. TBK’nın 315. maddesi gereğince, kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesinin hukuki sonucunun aynı olduğu belirtilerek, 30 günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiği ve borçlunun tahliyesine karar verilmesi gerektiği sonucuna varıldı.
Hukuk Genel Kurulu, İlk Derece Mahkemesinin direnme kararının usul ve yasaya aykırı olduğuna hükmederek, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin bozma kararı doğrultusunda tahliye isteminin kabul edilmesi gerektiğine karar verdi.
