Kiralanana Yapılan Yatırımların Tazminat Hesabı ve Usul Kuralları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan bir tesise yapılan ilave yatırım ve masrafların tahsili davasında, önceki bozma kararlarının gereklerinin tam olarak yerine getirilmemesi ve hesaplamalarda yapılan hatalar nedeniyle mahkeme kararını yeniden bozarak, yatırım bedellerinin sözleşme ve genel hükümler çerçevesinde doğru hesaplanmasının önemini vurgulamıştır.
Davanın Konusu: Kiralanana Yapılan Yatırımların Tahsili
Davacı vekili, müvekkilinin alt kira sözleşmesiyle bir tesisi kiraladığını ve bu tesise büyük çaplı yatırımlar yaptığını belirtmiştir. Tesisin el değiştirmesi ve yeni malikle yapılan görüşmelerde ilave yatırımların bedelinin ödeneceğinin kabul edildiği, ancak 28.12.2006 tarihli protokole rağmen ödenmediği ileri sürülerek 924.294,50 USD’nin davalılardan tahsilini talep etmiştir.
Davalı Cevapları ve İlk Yargılama Süreci
Davalılar, husumet itirazları ve yatırım bedellerinin istenemeyeceği yönünde savunmalar sunmuşlardır. İlk derece mahkemesi, bilirkişi raporu doğrultusunda davalılardan biri hakkındaki davayı kısmen kabul etmiş, diğer davalı hakkındaki davayı ise pasif husumet yokluğu nedeniyle reddetmiştir.
Yargıtay’ın Bozma Kararları ve Gerekçeleri
Dava dosyası, Yargıtay’ın farklı daireleri tarafından iki kez bozulmuştur. Her bozma kararında, sözleşmedeki “ilave yatırımlar” başlıklı 8. madde ile “kiranın sona ermesi” başlıklı 15/C maddesi arasındaki ilişki, yatırım türleri (sözleşme kapsamında olanlar ve olmayanlar), bunların bedellerinin hesaplanma şekli (yarısı veya tamamı), sebepsiz zenginleşme hükümleri ve döviz cinsi hesaplamalar konusunda detaylı tespitler ve mahkemenin yapması gerekenler belirtilmiştir.
İlk Bozma (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi)
İlk bozma kararında, sözleşmede öngörülen yatırım planı doğrultusunda yapılan yatırımların yarısının davalıdan istenebileceği, yatırım planı dışındaki yatırımların ise genel hükümler uyarınca (sebepsiz zenginleşme) tamamının talep edilebileceği belirtilmiştir. Ayrıca, yeni malik davalının belirli kalemlerdeki (katık tankı ve pompaları) kabulünün olduğu durumlarda davanın kabul edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
İkinci Bozma (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi)
İkinci bozma kararında ise, mahkemenin ilk bozma ilamına uymasına rağmen gereklerini tam olarak yerine getirmediği, ek rapor alınmadan karar verildiği, yatırım planı kapsamındaki ve dışındaki faydalı masrafların ayrı ayrı ve doğru hesaplanmadığı, yıpranma paylarının düşülmediği ve döviz/TL cinsi hesaplamalarda hatalar yapıldığı belirtilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Son Kararı ve Hesaplama Yöntemi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tarafların temyiz itirazlarını değerlendirmiş ve mahkemenin bozma gereklerini tam olarak yerine getirmediği sonucuna varmıştır. Mahkemeden, alanında uzman yeni bilirkişi heyeti oluşturarak şu hususları belirlemesini istemiştir:
- Sözleşmede öngörülen yatırım planı kapsamında ve ek listede gösterilen masrafların belirlenmesi, sözleşmenin 8. maddesinin ilk fıkrasına göre davalı tarafından yapılan ödemelerin gözetilerek hesaplanması ve 100.000 USD altındaki kısmın USD cinsinden belirlenmesi.
- Sözleşmenin 8. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yatırım planı kapsamında olup 100.000 USD’yi aşan kısım ile yatırım planı kapsamında olmayan masrafların genel hükümler çerçevesinde (faydalı, zorunlu veya lüks masraf ayrımı yapılarak) değerlendirilmesi. Faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihi itibarıyla değerinden yıpranma payı düşülerek ve Türk Lirası cinsinden hesaplanması.
Yargıtay, bu detaylı hesaplama ve değerlendirmelerin yapılmadan karar verilmesinin isabetsiz olduğuna hükmederek kararı taraflar yararına BOZMUŞTUR.
Kararın Hukuki Önemi
Bu karar, kira ilişkisinde kiralanana yapılan yatırımların ve masrafların tahsili davalarında, sözleşme hükümleri ile genel hükümlerin birlikte nasıl uygulanması gerektiği konusunda önemli bir rehber niteliğindedir. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde ve tesis değişimlerinde ortaya çıkabilecek yatırım bedeli uyuşmazlıklarında, doğru hesaplama yöntemlerinin ve usuli kuralların eksiksiz uygulanmasının önemi bir kez daha vurgulanmıştır.
